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Investieren in die Zürcher Immobilien

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Zürich und die Re­gion rund um den Gen­fer See gehören zu den be­gehr­tes­ten La­gen, wenn es um Im­mo­bi­lien in der Schweiz geht. Laut Ex­per­ten der Groß­bank UBS gel­ten Grund­stück­sin­ves­t​​​​i­tio­nen in die­ser Ge­gend al­ler­dings seit län­ge­rem als risikoreich.

Rund um den Zür­cher See zie­hen Kräne ein Ge­bäude nach dem nächs­ten hoch. Im Wes­ten der Stadt ent­ste­hen gleich meh­rere Bau­pro­jekte wie zum Bei­spiel der Mo­bimo Tower, das Löwen­bräu-Hoch­haus oder das To­ni-Aa­re­al. Kos­ten­punkt: Zum Teil 20.000 Fran­ken – um­ge­rech­net rund 18.000 Euro – für den Qua­drat­me­ter eines Ap­part­ments. Doch es fin­den sich nicht so ein­fach Käu­fer für die Im­mo­bi­li­en. Ver­käufe lau­fen schlep­pend laut Ex­per­ten von Wuest & Part­ner. Wur­den in Zürich im Jahr 2007 unter zehn Pro­zent der an­ge­bo­te­nen Ob­jekte für mehr als zwei Mil­lio­nen Fran­ken an­ge­bo­ten, lag der An­teil 2011 im­mer­hin schon bei 24 Prozent.

Das mag be­son­ders bei den hoch­prei­si­gen An­la­gen auch daran lie­gen, dass Ban­ken bei der Fi­nan­zie­rung vor­sich­ti­ger wer­den. In der Schweiz ist es üb­lich, dass Käu­fer 20 Pro­zent der Kaufsumme als Ei­gen­ka­pi­tal vor­wei­sen müs­sen, um eine Fi­nan­zie­rung für den Rest von einer Bank zu er­hal­ten. Bei Woh­nun­gen im Lu­xus­seg­ment ver­lan­gen Ban­ken da­ge­gen bis zur Hälfte der Kaufsumme an Ei­gen­ka­pi­tal nicht zu­letzt, weil Ge­schäfte mit Lu­xus­woh­nen als ri­si­ko­rei­cher gelten. Ent­spre­chen​​d raten Fach­leute der Bank UBS schon län­ger von Im­mo­bi­li­enkäu­fen​​​​ in der Schweiz ab.

 

Warum gerade jetzt in Immobilien investieren?

In diesen Tagen überlegen sich viele Menschen, die von Aktien und Fonds enttäuscht wurden, ihr Vermögen wieder in Sachwerte wie Immobilien oder Gold und andere Edelmetalle anzulegen. Dank gesunkener Hypothekenzinsen und stagnierender Hauspreise fällt der Kauf eines Eigenheims derzeit besonders leicht. Wohnraum wird mit der Zeit immer knapper werden, weswegen man nie Probleme haben wird, für seine Immobilie geeignete Mieter zu finden. Mit Sachwerten lassen sich zwar nicht vergleichbare Gewinne wie mit Aktien und Fonds erzielen (bis auf wenige Ausnahmen abgesehen), dafür hat man sein Geld auf der sicheren Seite. Daher ist es empfehlenswert, jetzt Immobilien zu kaufen und sie anschließend zu vermieten, so der Experte von Estateguru. Auch vom steuerlichen Aspekt her ist eine Investition in Immobilien sinnvoll. So können beispielsweise Werbungskosten mit den jeweiligen Mieteinnahmen verrechnet werden. Sobald die Werbungskosten (z.B. Kreditzinsen, Nebenkosten und Abschreibungen) höher sind als die Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung, können diese steuerlich geltend gemacht werden. Die Vorteile einer Investition in Immobilien auf einen Blick:

  • Der Werteverlust der Immobilien durch Mieter kann durch Abschreibungen geltend gemacht werden.
  • Renovierungsa​​rbeiten können von der Steuer abgesetzt werden.
  • Sonstige Werbungskosten wie Telefongespräche, Büromaterial, Kontoführungsgebühren​​, Vermietungsanzeigen können steuerlich geltend gemacht werden.


Welches sind die wichtigsten Kriterien für den Immobilienkauf?

 

  • Di​​e vorteilhafte Lage. Ein Haus mitten im Teutoburger Wald wird eines Tages beim Wiederverkauf weniger abwerfen als an eines, das an eine größere Metropole wie Frankfurt oder Dortmund angrenzt. Gleichmaßen lässt sich so ein Objekt natürlich weitaus besser vermieten.
  • Der Zustand: Vor allem bei Zwangsversteigerungen​​ sollte man darauf achten, in was für einem Zustand sich die Immobilie befindet
  • Ausstattung der Immobilie: Was gehört alles zur Immobilie (Mobilar, Garten, Garage etc.)

 

Baufinanzier​​ung - Immobilienkredite und mehr

Verschiedene Darlehensarten stehen für eine Baufinanzierung zur Auswahl:

  • Annuitätend​​arlehen: mit übersichtlichen monatlichen Tilgungsraten
  • Endfäll​​iges Darlehn: Das Darlehn wird zu einem bestimmten Stichtag ganz oder in Teilen zurückgezahlt
  • Bauspar​​vertrag/Lebensversic​h​erungen: Vor allem die Finanzierung durch eine Kapital-Lebensversich​​erung kann aus steuerlichen Gründen lohnenswert sein.

Derzeit ist die Gelegenheit günstiger denn je, denn die Zinsen für einen Immobilienkredit sind so niedrig wie noch nie. Vielfach gibt es derzeit schon Angebote mit einem Zinssatz von 4 Prozent oder weniger. Sinnvoll ist es daher, eine lange Zinsbindung einzugehen, weil man so lange von den niedrigen Zinsen profitieren kann.

 

Immobilien kaufen: Der Staat hilft mit

Im Jahre 2005 wurde die staatlich geförderte Eigenheimzulage gestrichen. Doch seit Juli 2008 hilft der Staat potenziellen Häuslebauern mit anderen Mitteln: Wohn-Riester heißt das Zauberwort. Um Wohn-Riester in Anspruch nehmen zu können, müssen allerdings einige Bedinungen erfüllt sein:

  • Die Immobilie muss nach dem 31.12.2007 gekauft oder gebaut worden sein
  • Die Immobilie muss sich in Deutschland befinden
  • Der Riester-Sparer muss selbst darin wohnen
  • Der Sparer muss das Darlehen bis zum 68. Lebensjahr zurückzahlen


Wohn-Ri​​ester kann in Anspruch genommen werden für Bausparverträge, die Baufinanzierung und ein Kombimodell aus Bausparvertrag und tilgungsfreiem Darlehen. Einen Immobilienkredit gibt es jetzt auch mit sehr schlechter Schufa.

Baufinanzieru​​ng und Inflation

Die derzeit bereitgestellten Milliardenpakete werden früher oder später unweigerlich zu einer Inflation führen. Das Geld ist im Grunde gar nicht vorhanden und muss erst noch gedruckt werden. Immobilien sind eine Geldanlage, bei der die Inflation für den Sparer arbeitet. Dieser Effekt wird durch die Aufnahme eines Hypothekendarlehens verstärkt. Wer ein Darlehen zurückzahlt, kann sich über hohe Inflationsraten freuen. Bei dem Kauf einer Immobilie geht es in der Regel um größere Beträge. Um diese aufzubringen, muss man in der Regel mehrere Darlehen aufbringen:

  • Neben dem Eigenkapital bildet ein Hypotheken-Darlehen, das im Grundbuch durch eine eingetragene Grundschuld abgesichert ist, die Basis der Baufinanzierung. Da das im ersten Rang stehende Darlehen am sichersten ist, verlangt die Bank dafür die niedrigsten Zinsen. Bezogen auf den Beleihungswert macht ein solches Hypothekendarlehen maximal 60 Prozent aus. Im ersten Rang kann es jedoch eng werden. Neben den günstigen 1a-Hypothekendarlehen​​ der Banken gibt es zinssubventionierte Darlehen, die die KfW im Rahmen ihres Wohnungseigentumsprog​​ramms anbietet. Auf diese Weise können bis zu 30 Prozent der Gesamtkosten, einschließlich Nebenkosten, maximal 100.000 Euro, finanziert werden.
  • Der restliche Finanzierungsbedarf muss über Darlehen im zweiten Rang abgedeckt werden. Diese sogenannten 1b-Hypotheken sind teurer als die Darlehen im ersten Rang. Das aber ist für Kunden nicht sofort ersichtlich, denn die Banken weisen in der Regel einen Mischzinssatz für Darlehen im ersten und zweiten Rang aus. Die gängige Formulierung heißt: "Verteuerung für Finanzierungen bis zu 80%". Dieser Mischzinssatz macht einen Vergleich mit den Konditionen der Bausparkassen, deren Bauspardarlehen ja ebenfalls im zweiten Rang stehen, kaum möglich. Doch die sind oft günstiger als die 1b-Hypotheken der Banken.

 


Kommentare von Lesern zum Artikel

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25%
(4 Stimmen)
Georg Bender sagte October 2019

Frau Marlene Wimstein
Die Schuldsumme im Verhältnis zum Verkehrswert ist das eine, die Belastbarkeit das andere!
Die Geldschöpfung aus dem Nichts sollte einzig von der Zentralbank erfolgen und nicht diesem einfältigen Spiel der Ökonomen ausgesetzt werden!
Ohne Geldschöpfung als Gegenwert der Leistung in der Immobilienbranche würde es in der Schweiz düster aussehen! Jede negative Meldung ist Selbstmord!
Aber eben, wer versteht schon das Geldsystem und wähnt sich als Steuer- oder Sozialzahler! Geld vom Himmel und nicht aus Schöpfung in Umlage, oder was?
Als Denkanstoss, fernab der betreuten Bildung:
Die Geldschöpfung erfüllt in der Realität, eine Art Treuhandfunkton = Buchungssatz: (Kreditnehmer/Leistun​gsnachfrage) an Begünstigter/Leistung​serbringer). Daraus kann dem gesetzlich legitimierten Geldschöpfer, weder Forderungen noch Verpflichtungen erwachsen! Solange der Kreditnehmer die Geldschöpfung nicht strafrechtlich erschlichen hat, kann ihm auch keine weitere Haftung daraus erwachsen, als zu versuchen, das geschöpfte Bankkundenguthaben wieder zurück zu erhalten (Geldvernichtung)!
B​edingungen sind:
Keine Beteiligungsgesellsch​aft, kein Delkredererisiko, keine Verzinsung der Geldschöpfung, keine Eigengeschäfte im Kapitalmarkt. Somit sind auch die heutigen Geschäftsbanken als reine Finanzgesellschaften mit Delkredererisiko, zu reformieren.



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